相鉄ジョイナス／株式会社相鉄ビルマネジメント様、相鉄企業株式会社様

CONTENTS
お客様プロフィール
概要
１．相鉄ジョイナスの空調制御管理は、まさに匠の技？
２．「DX」を検討したものの…
３．２年間の実証実験で確かな裏付けを得て、本格導入へ
４．空調に対するお客様からのご意見が最大８割減少！「もう元には戻りたくありません」
５．空調自動制御で省エネ効果も発揮！
６．いつもの操作だけで、感覚的な「匠の技」をAI学習
７．設備管理を省力化、技術継承課題も解決！
SEE GAUGEについて

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相鉄、JRなど複数路線が乗り入れ、１日の乗降客数は230万人以上と新宿、池袋、渋谷などに次ぐ全国有数のマンモス駅、横浜。この駅と連結する「相鉄ジョイナス」は、1970年代に開業した、西口の「顔」とも言えるショッピングセンターである。
ここで建物管理を担うのが、今回ご紹介する相鉄企業(株)。2021年11月よりアドダイスの「SEE GAUGE(シーゲージ）」を本格導入し空調管理をAI化したことで、快適性の大幅な向上と、お客様からの空調に関するご意見を最大8割減、さらにエネルギー利用効率最適化、業務の平準化、省力化などを実現している。

実は相鉄ジョイナスでの事例は、既存商業施設に「後付け」で制御AIを導入する日本初の画期的事例である。半世紀という歴史を持つ建物の空調管理を、アドダイスのAIでどのようにDXしたのか？なぜSEE GAUGEを選んだのか？など、相鉄企業の岡田所長に、お話を伺った。

お客様プロフィール

会社名	相鉄グループ　株式会社相鉄ビルマネジメント　相鉄企業株式会社
業種	・ショッピングセンター、商業施設、オフィスビルの運営（株式会社相鉄ビルマネジメント） ・総合建物サービス業、不動産賃貸業（相鉄企業株式会社）
所在地	神奈川県横浜市西区（株式会社相鉄ビルマネジメントおよび相鉄企業株式会社）

概要

導入前の課題

相鉄ジョイナスは建物の構造上、空調管理には高度な技術を要する。 そのため、 ・空調に対するテナントニーズが多様化し、対応に苦慮していた。 ・技術が属人的であることから、継承が困難であった。 ・空調監視業務の効率化、平準化を図りたかった。 ・監視画面に長時間向き合う業務は監視員に負担がかかっていた。

選んだ理由

・既存の設備管理システムやセンサーを活かして「後付け」で導入できる。 ・サブスクリプション型、SaaS方式なので導入しやすい。 ・ITやAIの専門家常駐の必要なく、現状人員のみでAIの導入と運用ができる。 ・導入前、導入後もAI専門家によるコンサルティングがあり、安心して利用できる。

導入効果

・空調に関するお客様からのご意見が最大で８割も減るなど、快適な空調管理が実現した。 ・エネルギー利用効率が最適化した。 ・建物構造上、特徴を熟知しての空調監視という「人の感覚」を数値化でき、技術継承の課題が解決した。 ・空調監視業務を平準化できただけでなく、設備管理全体の省力化、効率化が実現した。 ・AI導入によりデータを見える化し、分析することでより一層のサービス向上につながった。 ・監視室でのモニタリング業務から、施設管理業務そのものを改善するきっかけとなった。

１．相鉄ジョイナスの空調制御管理は、まさに匠の技？

地上９階・地下２階にファッション、レストランなど450以上のテナントが軒を並べる相鉄ジョイナス。営業時間中は、乗り換えやショッピングなどで人通りが絶えることはない。

華やかなショッピングセンターとしての相鉄ジョイナスを、私たちはいつでも快適に利用しているが、その一方で日々 快適・安心・安全な施設運営を支えているのが相鉄企業の皆さんだ。施設管理業務は華やかな商業施設とは対照的に地道で、まさに縁の下の力持ちと言うべき業務である。日々の地道な作業に光を当てるべく導入されたのが空調管理AI「SEEGAUGE」だ。

担当の関根副所長は、SEE GAUGE導入前の空調制御について、こう語った。

「空調制御という仕事は、『お客様が快適に過ごせる空間を、いかに維持し続けられるか』が勝負です。ところが相鉄ジョイナスの建物は構造上、管理がなかなか難しいんです。

例えば春先など、朝と夜で温度変化の大きい日。こんな日は気を遣います。１階のテナントさんからは、『暑いからもっと涼しく』、７階からは『寒いから温度を上げて』、地下からは『ムシムシするからなんとかして』など、次々と空調に対するご意見が入るからです。

ところが先ほども述べたように、相鉄ジョイナスの建物は空調制御に職人技が求められます。１階はこうだが７階はこう、同じ７階でもエレベーター近くはこうして、奥のほうはこうなど、吹き出し口の配置、建物の構造、空気の流れと人の流れを知り尽くしたスタッフが、モニターに長時間張り付いて、勘と経験で制御を行い、快適な空調環境を維持してきたのです」

まさに半世紀ものあいだ、「匠の技」が快適な空気を作りだして来たというわけだ。

２．「DX」を検討したものの…

団塊の世代が75歳を迎え、労働力不足が一気に表面化するとされる「2025年問題」。その解決策として「DX」があり、相鉄企業でも空調制御業務についてDXを検討してきた。

「ひと昔前は人海戦術で乗り切りましたが、これからはそんな時代じゃありません。快適空調を維持し、かつスタッフの負担を増やさないためにも、業務をDXしなくてはと考えました」

そこで様々なシステムを検討したが、どれも導入には至らなかったという。

「ひとつには、既存設備やセンサーの総入れ替えが必要なことがネックでした。50年前のビルですから…コストも時間もかかります。

また「職人技」のシステム化も、うまく行きそうなものがない。DXで業務効率化はできたけど、快適な空調環境が失われてしまっては元も子もない。そこは絶対譲れないところでした。

さらに、社内にAIに詳しいスタッフがいません。空調制御はプロですが、データサイエンティストではありません。新しく人を雇ったり、運用を外注したり…は負担が大きいため、したくなかった」

そんな時、AIサービスを提供するアドダイスという会社を知ることになる。

３．２年間の実証実験で確かな裏付けを得て、本格導入へ

相鉄企業とアドダイス、最初はお互いに試行錯誤だったという。

「まず、業務全体を洗い出し、DXできそうな業務は何か？AIで負担を軽減できそうな業務は何か？検討を重ねました。そこで行きついたのが、制御に熟練した技が必要な『空調制御』でした」

そしてついに2021年11月、２年間の実証実験で得た確かな裏付けを持ってSEE GAUGEを正式導入となった。

４．空調に対するお客様からのご意見が最大８割減少！「もう元には戻りたくありません」

SEE GAUGE本格導入直後から、驚くべき数値がはじき出された。テナントからの空調に関するご意見が、導入前に比べて最大８割も減ったというのだ。

「８割減はすごいと思います。お客様が、暑い寒いと言う気持ちにならないわけですから(笑)、まさに快適に過ごしていただいている証拠です。やった！と思いましたね。もう元には戻りたくありません」

５．空調自動制御で省エネ効果も発揮！

さらにエネルギー利用効率が改善され、省エネ効果も期待が出来る。SEE GAUGEによる空調制御で、エネルギー利用がより効率的になる予定だ。
具体的には、検証を進めて行き確実なものにしていく予定。

６．いつもの操作だけで、感覚的な「匠の技」をAI学習

「AI」と言うと、専門家でなければ扱えないイメージがある。勘と経験の職人技を、いったいどうやってAIに教え込めるのか？本当に使いこなしていけるのか？最初は疑問だったという。

「それが、全く難しいことではなかったんですね。スタッフは、いつもの制御操作をするだけで良いのです。実はアドダイスのAIが裏で並行して走っており、『匠の技が必要と言われるビルの空調制御』を、アドダイスのAIが見事に学習しました。

７．設備管理を省力化、技術継承課題も解決！

今では、スタッフがモニターに長時間貼りつくこともなくなり、通常制御はSEE GAUGE任せでOK、トラブル発生時や特別対応時だけ人が操作を行うという。

業務を平準化できただけでなく、設備管理全体の省力化、効率化が実現した。

さらに「人の感覚」を数値化できたことで、制御技術継承の課題も解決した。これは長期的観点から、会社として人に関するリスクマネジメントの、大きなアドバンテージとなることは間違いない。

また、予想もしなかったこんな効果もあったという。

「自分たちだけで最先端のAIを使いこなして空調制御を行っている、という事実は、スタッフにとって誇りと自信になっていることは確かです。モチベーションアップ効果がありました。

またPCだけでなくタブレットでもAIを確認できるようなったことで、より効果的なデータの分析とサービス向上に繋げられるようアドダイスと相談を進めています。ビル管理は、まだまだアナログが残る業界ですから、タブレットを持って仕事をするって、ちょっとカッコいいよねと皆が楽しみにしています」

８．今後への期待

今回は、横浜駅の相鉄ジョイナス一か所での導入だが、アドダイスのAIソリューションは、例えば遠隔地の設備にIoTセンサーを取り付ければ、一か所の監視センターで、複数施設の空調自動制御も実現できる。

また空調制御にとどまらず、センサーデータを得て監視・管理を行う業務であれば、同様にAI化が可能だ。

アドダイスのAIソリューションは、他にも画像AI（HORUS AI）、健康・生命AI（ResQ AI）などがある。ビルや駐車場の警備・監視業務、スタッフの健康管理やクラスター対策など、ノーコードでDXできる可能性が検討されている。

省エネAI・SEE GAUGEについて

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