建て替えない。改修しない。オフィスの快適性は、AIで進化する。
Adaptive Reuse ／ アダプティブ・リユース
アセットマネージャー
ファシリティマネジメント・サステナビリティ推進部門の方
企業経営者・総務人事部門の方
オフィスの快適性への投資はコストではなく、
生産性と資産価値を高める経営マターです。
快適なオフィス環境を維持することは、ビルのオーナー・アセットマネージャーにとっては資産価値・テナント満足度の観点から、企業の経営者・総務人事部門にとっては生産性・人材定着の観点から、共通の経営課題です。
一年を通じて、いつでも快適なオフィス環境は、従業員の生産性・人材の定着・不動産価値・企業の評価を高めます。これを、施設の建て替えや大規模改修という高いハードルなしに実現する方法、それがアドダイスの空調制御AI「SEE GAUGE」です。
この記事の内容
The Challenge1. オフィス空調の課題
オフィスビルの空調については、「ビル運営」と「入居企業」、それぞれの側面から課題をとらえることができます。もちろん、自社ビルとして両方の立場を兼ねる場合も同様です。
ビル運営の課題
テナント対応と電力コストの板挟み
温度設定を巡るテナントからの苦情対応に、日々時間を取られている。快適性を優先すれば電力コストが膨らみ、絞れば苦情が増える——このジレンマから抜け出せずにいる。
GHGプロトコル・脱炭素対応
カーボンオフセットや証書での「帳尻合わせ」は、今後認められなくなる方向で厳格化が進んでいる。電力使用量そのものの削減が、施設単位で求められる場面が増えている。
大規模改修投資の判断
建設コストの高騰と職人不足で、大規模改修の実施はかつてなく難しくなっている。踏み切れないまま、この状態が長引いているビルほど深刻。
ベテラン管理者の退職・技術継承
経験と勘に頼った空調管理は、担い手の退職とともに失われる。後継者の育成には時間がかかり、専門人材の採用・外注も競争が激しく高コスト。
経営の課題
従業員の生産性・エンゲージメント
快適な環境で働けるかどうかは、従業員の集中力・判断力に直結する。高めたいと思っていても、オフィス環境の改善まで手が回っていない企業は多い。
人材の採用・定着
人材の採用・定着のために「働きやすい環境」を用意することは、いまや総務の裁量ではなく、採用力・定着率を左右する経営課題になっている。
健康経営・ESG
健康経営・ESGの観点から、オフィス環境そのものが企業評価の対象になりつつある。快適性への投資は、対外的な説明がしやすい経営指標に変わってきている。
経営レベルの投資判断
オフィスの快適性は、もはや現場任せでよい話ではなく、経営層が判断すべき投資領域になっている。
そこで —— アドダイスは「空調制御AI・SEE GAUGE」をご提案します。
テナント企業の人々が一年を通して快適に働ける環境は、満足度が上がり、長く入居してもらいやすくなります。それはそのまま、ビルの稼働率向上、資産価値向上につながります。また自社ビルの場合は、従業員の快適性向上がそのまま労働生産性向上と、人材の定着促進につながります。
SEE GAUGEは、この循環を「後付けのAI」で創り出すことができます。
The Answer2. SEE GAUGEが、両方の課題を同時に解決します
アドダイスの空調制御AI「SEE GAUGE」は、いまの空調システムに後付けするだけで導入できます。工事も設備の入れ替えも、テナントの利用停止も必要ありません。メーカーや機種が異なる設備が混在していても接続でき、社内に専門知識がなくても導入・運用いただけます。
※お客様の施設、設備、環境、ネットワーク等の状況により、追加設備、追加料金等が必要な場合もございます。詳しくはお問い合わせください。
ビル運営にとって
テナント対応と省エネ要求の板挟みから解放
AIが省エネと快適性のバランスを判断し常に最適な制御を行いますので、空調に対するテナントからの苦情対応を減らすことができます。
GHGプロトコル・脱炭素対応に
電力使用量の実質削減が、削減実績への計上につながります。
大規模改修や設備追加なしに空調の質を向上
「後付けAI」で、大規模改修も、設備の追加もなしに、空調環境の質的向上が実現します。
ベテラン管理者の技術を継承
ベテランの空調制御スキルをAIが学習・継承しますので、技術継承、人材不足の悩みも解決します。
企業にとって
従業員の生産性・エンゲージメントに
快適な環境が意思決定の速度・正確性を高め、生産性の向上につながります。
人材の採用・定着に
働きやすい環境への投資は、採用力・定着率の向上に直結します。
健康経営・ESGに
快適性への投資は、健康経営・ESGの観点からも対外的に説明しやすい取り組みです。
経営レベルの投資判断に
資産価値・企業評価を左右する経営指標として、判断材料になります。
「壊さずに活かす」ビル運営の時代へ —— 公益財団法人日本ファシリティマネジメント協会提言書より
JFMAが提唱する、「壊さずに生かす」これからのビル運営、「アダプティブ・リユース」。SEE GAUGEは、いまある空調設備を活かしたまま導入できる「空調運用のアダプティブ・リユース」です。
アダプティブ・リユースについて、詳しくはSEE GAUGE製品情報ページをご覧ください。
Evidence3. （ご参考）外部研究データのご紹介
以下は、換気・室温・テナント満足度など、オフィス環境全般を対象にした学術研究の知見です。SEE GAUGE導入による効果を直接測定したものではありませんが、快適性への投資が持つ経営インパクトの大きさを裏付けています。
労働生産性のピークは室温22℃前後で、そこから外れるほど生産性が低下します。複数の実測研究を統合した分析による結果です。
全米2,965棟のオフィスビル・5.5万超の企業テナントを対象にした調査で、テナント満足度が10%上昇すると実効賃料の成長率が高まることが確認されています。
出典：Hu, Kok & Palacios（The Journal of Real Estate Finance and Economics, 2025年）
6カ国・300人超のオフィスワーカーを追跡した調査で、一般的なオフィスで見られる程度のPM2.5・CO2濃度でも、認知機能（反応速度・正答率）が有意に低下することが確認されています。
Track Record4. 導入実績
相鉄ジョイナス(神奈川・横浜)
既存設備へのAI後付け導入により、テナントからの空調クレームを最大8割削減しました。この実績は、2024年に第19回日本ファシリティマネジメント大賞(JFMA賞)技術賞を受賞しています。
FAQ5. よくあるご質問
既存の空調設備に後付けで導入できますか？+
※お客様の施設、設備、環境、ネットワーク等の状況により、追加設備、追加料金等が必要な場合もございます。詳しくはお問い合わせください。
築年数の古い中小規模ビルでも導入できますか？+
まずは一部のフロアだけで試すことはできますか？+
複数の建物やテナントをまとめて管理できますか？+
どのくらいの効果が期待できますか？+
初期費用はいくらかかりますか？+
※施設・設備の状況によっては、現地調査や接続工事等で別途費用が発生する場合があります。料金の詳細はお問い合わせフォームよりご相談ください。
SEE GAUGEについて、お気軽にご相談ください。
「うちの施設でも使えるか知りたい」「どのくらいの効果が見込めるか、試算してほしい」「さらに詳しく機能を知りたい」「実際に導入するとしたらどういう手順になるのか」など、まずはお気軽にお問い合わせください。
投資家・メディアの方で、取材や協業に関するお問い合わせをご希望の場合も、上記お問い合わせ窓口よりご連絡ください。
株式会社アドダイス
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